Simulateur Capacité
d'Emprunt Immobilier
Calculez instantanément le budget total de votre futur projet immobilier. Notre algorithme prend en compte vos revenus, votre apport, les taux actuels et la règle des 35% d'endettement max.
Vos données financières
Renseignez vos revenus et charges (le calcul est automatique).
Conditions du prêt (Taux & Durée)
Vos charges actuelles dépassent ou atteignent la limite des 35% d'endettement autorisée par le HCSF. Vous ne pouvez pas contracter de nouveau prêt sans solder vos crédits en cours ou augmenter vos revenus.
Détail de votre plan de financement
| 1. Capacité de remboursement | |
| Revenus nets pris en compte | — |
| Enveloppe max 35% (HCSF) | — |
| Charges déduites (crédits en cours) | — |
| Mensualité disponible pour le prêt | — |
| 2. Structure du crédit | |
| Montant du prêt accordé par la banque | — |
| ↳ dont coût total des intérêts | — |
| ↳ dont coût total de l'assurance | — |
| 3. Enveloppe globale d'achat | |
| Apport personnel | + |
| Budget Total (Prêt + Apport) | — |
|
Estimation des frais de notaire (environ 8% dans l'ancien, à déduire du budget total) |
- |
| Prix net du bien que vous pouvez cibler | — |
Sensibilité aux variations de taux
Sur 20 ansDécouvrez comment votre capacité d'emprunt réagit si les taux montent ou baissent.
| Scénario Taux | Mensualité (Prêt) | Montant Emprunté | Budget Bien (Net Notaire) | Différence Emprunt |
|---|
Comprendre le calcul de la capacité d'emprunt en 2026
En résumé : La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter. Elle dépend directement de la règle des 35% d'endettement, de la durée du prêt, du taux d'intérêt, et de l'assurance emprunteur.
La règle stricte du HCSF (Taux d'endettement à 35%)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) dicte les règles d'octroi des crédits immobiliers en France. Actuellement, les banques ont l'interdiction de prêter si :
- Le taux d'endettement dépasse 35% (assurance emprunteur incluse).
- La durée du prêt dépasse 25 ans (sauf cas spécifiques dans le neuf avec VEFA, où l'on peut aller jusqu'à 27 ans).
Formule de l'endettement : (Mensualités de tous vos crédits / Revenus nets avant impôts) × 100.
L'importance de l'Apport Personnel
L'apport personnel n'augmente pas la somme que la banque vous prête, mais il est crucial pour deux raisons :
- Il permet de payer les frais annexes que les banques refusent de financer (frais de notaire, de garantie, de dossier).
- Il rassure la banque et permet d'obtenir un meilleur taux d'intérêt, ce qui booste indirectement votre capacité d'emprunt.
On recommande généralement un apport d'au moins 10% à 15% du prix du bien ciblé.
Frais de Notaire : L'enveloppe cachée
Dans notre simulateur, nous mettons en évidence le "Prix net du bien ciblé". Pourquoi ? Parce que sur votre budget total (Prêt + Apport), une part importante partira en taxes :
~ 8% du prix de vente
La majorité des achats2% à 3% du prix
Achat sur planL'impact de l'Assurance Emprunteur (TAEG)
L'assurance de prêt (décès, invalidité, incapacité) est obligatoire. Son coût doit être intégré dans le calcul de la mensualité pour le respect des 35%.
Astuce : Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment. Prendre une assurance externe (délégation d'assurance) moins chère permet souvent de regagner des milliers d'euros de capacité d'emprunt.
Foire aux questions
Résumé de votre projet
Tous nos simulateurs Finance & RH
Immobilier, Brut/Net, Intérim, Retraite… Plus de 20 outils gratuits pour vos projets.