Convention Gardiens, Concierges et Employés d'Immeubles 2026 (IDCC 1043) : UV, Logement, Salaires
La convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043, brochure JO 3144) couvre près de 120 000 salariés employés par les syndicats de copropriétaires, les régies immobilières et les bailleurs sociaux. Elle a une particularité unique en France : les gardiens (catégorie B) sont rémunérés selon un système d'unités de valeur (UV), où chaque tâche (sortie poubelles, nettoyage, surveillance...) vaut un nombre précis d'UV. Une seconde spécificité : le logement de fonction, qui peut représenter jusqu'à 50 % de la rémunération globale.
Sommaire
- Présentation de l'IDCC 1043
- Catégorie A vs catégorie B
- Le système des unités de valeur (UV)
- Calculer mes UV mensuelles
- Grille de salaires 2026
- Logement de fonction et avantage en nature
- Simulateur logé vs non logé
- Astreintes et heures de présence
- Prime d'ancienneté
- Congés et événements familiaux
- Rupture du contrat et libération du logement
- Abus fréquents à connaître
- Questions fréquentes
1. Présentation de l'IDCC 1043
Signée le 11 décembre 1979 et étendue par arrêté du 15 mai 1981, la convention IDCC 1043 régit les relations de travail entre les employeurs immobiliers (syndicats de copropriétaires, bailleurs sociaux, sociétés de gestion) et les salariés affectés à la garde, au nettoyage et à l'entretien des immeubles d'habitation.
Côté employeurs, elle est négociée par la CNAB (Confédération Nationale de l'Administration de Biens), l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immobilier) et la FNAIM. Côté salariés, les cinq syndicats représentatifs (CFDT, CFE-CGC, CFTC, CGT, FO) y siègent.
2. Catégorie A vs catégorie B
La distinction la plus importante de cette convention est celle entre les employés d'immeubles (catégorie A) et les gardiens d'immeubles (catégorie B). Les règles applicables (rémunération, logement, préavis, astreintes) diffèrent radicalement.
Employé d'immeubles
- Horaires fixes définis par le contrat
- Rémunération mensuelle au taux horaire conventionnel
- Jamais logé dans l'immeuble
- Pas d'astreinte permanente
- Préavis : 15 jours en démission, 1 mois en licenciement
- Indemnités heures sup et nuit selon Code du travail
- Profil : femme/homme de ménage, agent d'entretien
Gardien / concierge d'immeubles
- Rémunération au système UV (à la tâche)
- Peut être logé ou non logé
- Si logé : avantage en nature logement + numéraire
- Astreinte permanente quasi systématique pour les gardiens logés
- Préavis : 1 mois démission, 3 mois licenciement
- Délai de 6 mois pour libérer le logement après licenciement
- Profil : gardien d'immeuble, concierge
La catégorie est fixée à l'embauche selon les missions du contrat. Le passage de A à B (par exemple, attribution d'un logement de fonction et bascule en système UV) est une modification substantielle du contrat de travail nécessitant l'accord écrit du salarié. Inversement, l'employeur ne peut pas vous faire passer de B à A pour vous priver du logement sans motif réel et sérieux et sans procédure formelle.
3. Le système des unités de valeur (UV)
Le mécanisme des UV est unique en France. Inspiré des barèmes de productivité industrielle des années 1970, il convertit chaque tâche du gardien en valeur normalisée, exprimée en unités par mois. La somme totale détermine le coefficient de l'emploi.
Principe de calcul
Chaque mission a une valeur en UV listée à l'annexe I de la CCN. Plus une tâche est longue ou pénible, plus elle vaut d'UV. Le total mensuel est plafonné à 10 000 UV pour un temps plein. La formule : Salaire de base = nombre d'UV × valeur du point UV (revalorisée chaque année par accord paritaire).
| Tâche | UV / unité | Exemple |
|---|---|---|
| Sortie / rentrée conteneurs | 3 UV par conteneur sorti | 4 conteneurs × 22 j = 264 UV / mois |
| Nettoyage cage d'escalier | 200 UV / 100 m² / nettoyage | 300 m² × 2 fois/sem ≈ 6 240 UV / mois |
| Entretien hall d'entrée | 40 UV / hall / jour | 1 hall × 22 j = 880 UV / mois |
| Espaces verts (tonte/taille) | 1 UV / m² / an | 500 m² ≈ 42 UV / mois |
| Distribution courrier | 1 UV / boîte aux lettres / jour | 30 BAL × 22 j = 660 UV / mois |
| Surveillance / accueil | Variable selon temps de présence | Forfait selon contrat |
Sources : annexe I de la convention IDCC 1043, valeurs UV indicatives. Les barèmes exacts sont publiés après chaque accord paritaire et consultables sur Légifrance.
4. Calculer mes UV mensuelles
Utilisez ce calculateur pour estimer le nombre total d'UV de votre poste à partir des tâches que vous effectuez réellement. Comparez ensuite avec ce qui figure sur votre contrat de travail.
Si votre estimation dépasse de plus de 10 % le total UV mentionné dans votre contrat, vous effectuez probablement plus de tâches que celles pour lesquelles vous êtes payé. Vous pouvez demander un repositionnement de vos UV et un rappel de salaire sur 3 ans (article L3245-1 Code du travail).
5. Grille de salaires 2026
Pour la catégorie A, le salaire est calculé au taux horaire selon le coefficient (échelons 1 à 7). Pour la catégorie B, le salaire mensuel est fonction des UV cumulées (de 1 000 à 10 000 UV).
| Catégorie / Niveau | Coefficient ou UV | Salaire 2026 (35h ou 10 000 UV) |
|---|---|---|
| Cat. A — Échelon 1 (employé débutant) | 235 | 1 843 € brut / 35h |
| Cat. A — Échelon 3 (employé qualifié) | 250 | 1 920 € brut / 35h |
| Cat. A — Échelon 5 | 275 | 2 050 € brut / 35h |
| Cat. A — Échelon 7 (chef d'équipe) | 305 | 2 280 € brut / 35h |
| Cat. B — 5 000 UV (mi-temps) | — | ~ 995 € brut / mois |
| Cat. B — 7 500 UV | — | ~ 1 495 € brut / mois |
| Cat. B — 10 000 UV (temps plein) | — | ~ 1 990 € brut / mois |
| Cat. B — Niveau qualifié | — | 2 200 à 2 800 € brut / mois |
Sources : accord paritaire IDCC 1043 du 17 décembre 2025 (revalorisation 2026) ; texte intégral sur Légifrance.
6. Logement de fonction et avantage en nature
Le logement de fonction est l'autre grande spécificité du métier de gardien (catégorie B). Pour l'employeur, c'est un moyen d'attirer un gardien sur des immeubles éloignés ou aux loyers élevés. Pour le salarié, c'est un avantage économique majeur — mais qui se traduit fiscalement et socialement en avantage en nature soumis à cotisations.
Évaluation de l'avantage en nature
Deux méthodes coexistent :
- Évaluation forfaitaire URSSAF (la plus courante) : barème progressif fonction du salaire et du nombre de pièces du logement ;
- Évaluation à la valeur locative cadastrale (article 82 CGI) : valeur du loyer théorique de marché, diminuée d'un abattement pour la sujétion (devoir de présence du gardien).
| Salaire mensuel brut | Forfait URSSAF par pièce / mois 2026 |
|---|---|
| Inférieur à 0,5 SMIC | 76 € |
| 0,5 à 1 SMIC | 89 € |
| 1 à 1,5 SMIC | 102 € |
| 1,5 à 2 SMIC | 114 € |
| 2 à 2,5 SMIC | 140 € |
| 2,5 à 3 SMIC | 178 € |
| 3 à 3,5 SMIC | 203 € |
| 3,5 à 4 SMIC | 229 € |
| 4 SMIC et plus | 241 € |
L'avantage en nature logement ne peut excéder le salaire de base en numéraire (article 24 CCN). Si la valeur du logement est supérieure, l'employeur doit verser au gardien une somme en numéraire correspondant au moins à cette valeur. Concrètement, un gardien à 10 000 UV ne peut pas se voir attribuer un logement de plus de 6 ou 7 pièces sans contrepartie monétaire supplémentaire.
7. Simulateur logé vs non logé
Pour la même charge de travail, mieux vaut-il être logé ou non logé ? Le simulateur ci-dessous compare la rémunération nette réelle dans les deux configurations, en intégrant le loyer économisé (logé) et les cotisations sociales sur l'avantage en nature.
Comparateur logé / non logé
Estimez votre revenu disponible réel selon votre statut.
Le « pouvoir d'achat équivalent » somme net + loyer économisé pour comparer les deux statuts à charge identique.
Décomposition
Visualisez les composantes de votre rémunération globale.
8. Astreintes et heures de présence
L'astreinte du gardien logé est un sujet juridique délicat. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. soc. 9 mars 2022 n° 20-22.220), le temps pendant lequel le gardien doit rester à proximité du logement de fonction pour répondre à toute sollicitation des résidents constitue du temps de travail effectif et non une simple astreinte, dès lors que les contraintes imposées sont telles qu'il ne peut vaquer librement à ses occupations.
| Situation | Régime juridique |
|---|---|
| Gardien logé, présence en loge aux heures ouvrables | Temps de travail effectif (intégré aux UV) |
| Gardien logé, intervention nocturne (urgence) | Temps de travail majoré (+ 25 % nuit, + 100 % dimanche) |
| Gardien logé, simple disponibilité téléphonique | Astreinte → indemnité forfaitaire (intégrée au global) |
| Employé cat. A en heures supplémentaires | + 25 % de la 36ᵉ à la 43ᵉ h, + 50 % au-delà |
9. Prime d'ancienneté
La prime d'ancienneté (article 22 CCN) est obligatoire et calculée sur le salaire de base. Elle figure obligatoirement sur une ligne distincte du bulletin de paie.
| Ancienneté | Taux | Exemple cat. B 10 000 UV (1 990 €) |
|---|---|---|
| 3 ans | 3 % | + 59,70 € / mois |
| 6 ans | 6 % | + 119,40 € / mois |
| 9 ans | 9 % | + 179,10 € / mois |
| 12 ans | 12 % | + 238,80 € / mois |
| 15 ans et + | 15 % | + 298,50 € / mois |
10. Congés et événements familiaux
25 jours ouvrés légaux + 1 jour après 5 ans, 2 jours après 10 ans, 3 jours après 20 ans d'ancienneté. Pour les gardiens logés, l'employeur doit prévoir un remplacement temporaire pendant les congés sans que le gardien soit obligé de rester sur place.
| Événement | Durée |
|---|---|
| Mariage / PACS du salarié | 4 jours |
| Naissance ou adoption | 3 jours |
| Décès conjoint / partenaire / concubin | 3 jours |
| Décès d'un enfant | 14 jours conventionnels + 8 jours de deuil légal |
| Décès parents / beaux-parents | 3 jours |
11. Rupture du contrat et libération du logement
Préavis
| Catégorie | Démission | Licenciement |
|---|---|---|
| Cat. A — moins de 6 mois | 15 jours | 15 jours |
| Cat. A — au-delà | 1 mois | 1 mois (2 mois si ≥ 2 ans) |
| Cat. B | 1 mois | 3 mois |
Indemnité de licenciement
L'indemnité conventionnelle (article 28 CCN) est plus favorable que le légal :
- 1/3 de mois par année d'ancienneté de 1 à 10 ans ;
- 1/2 mois par année au-delà de 10 ans ;
- Plafond : 18 mois de salaire global (numéraire + avantage en nature).
Libération du logement après licenciement
Le gardien licencié dispose d'un délai de 6 mois à compter de la fin du préavis pour libérer le logement de fonction (article 32 CCN). Pendant cette période, il verse une indemnité d'occupation à l'employeur correspondant à la valeur locative du logement. Cette période est essentielle pour permettre la recherche d'un nouveau logement, surtout en zone tendue (Paris, grandes agglomérations).
12. Abus fréquents à connaître
L'abus n°1 : un syndicat de copropriétaires fixe les UV sur la base d'un descriptif sous-estimé. Vous effectuez en réalité plus de tâches (sortir 6 conteneurs au lieu de 4, nettoyer 400 m² au lieu de 300). Faites le décompte avec notre calculateur, puis demandez par lettre RAR un repositionnement de vos UV. Rappel sur 3 ans.
Si on vous demande d'être joignable 24h/24 sans contrepartie, c'est illégal. Soit c'est de l'astreinte donnant droit à indemnité, soit c'est du temps de travail effectif si la contrainte empêche de vaquer librement (Cass. soc. 9 mars 2022). Vous pouvez réclamer la requalification en heures supplémentaires.
Si vous êtes gardien logé, l'employeur prend en charge les charges courantes du logement (eau, électricité, chauffage) à hauteur du barème conventionnel. La facturation intégrale au gardien est illégale sauf clause contraire écrite et négociée.
13. Questions fréquentes
Mon contrat affiche 8 000 UV mais je travaille 50 heures par semaine, est-ce normal ?
Non. 8 000 UV correspondent à environ 80 % d'un temps plein (160 h/mois). Si vous travaillez 50 h × 4,33 = 217 h/mois, votre contrat sous-évalue drastiquement la charge réelle. Constituez des preuves (cahier de bord, photos, attestations résidents) et demandez un repositionnement.
Le syndic peut-il me confier des tâches non prévues au contrat ?
Non. Toute tâche supplémentaire doit faire l'objet d'un avenant au contrat avec ajustement des UV et du salaire. À défaut, vous pouvez la refuser ou exiger une rémunération supplémentaire. Le refus n'est pas une faute disciplinaire.
Je pars en retraite, dois-je libérer le logement immédiatement ?
Non. Le délai conventionnel de 6 mois s'applique aussi en cas de départ en retraite. Vous versez une indemnité d'occupation pendant cette période. Beaucoup d'employeurs proposent des solutions de relogement via Action Logement (les gardiens cotisent à 0,45 % de leur salaire).
L'avantage en nature compte-t-il pour la retraite ?
Oui. L'avantage en nature logement est intégré au salaire brut soumis à cotisations sociales. Il génère donc des droits à la retraite (régime général + Agirc-Arrco) au même titre que le numéraire. C'est un grand avantage du statut de gardien logé.
Mon employeur peut-il vendre l'immeuble et me licencier ?
La vente de l'immeuble n'est pas un motif valable de licenciement. En cas de transfert de propriété, le contrat de travail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire (article L1224-1 du Code du travail). Vous conservez ancienneté, coefficient, salaire et logement de fonction.
Que faire si je suis témoin de troubles dans l'immeuble ?
Le gardien a un devoir d'alerte en cas de troubles graves. Il doit prévenir le syndic et, si nécessaire, les forces de l'ordre. Il n'est pas tenu d'intervenir physiquement et peut exercer son droit de retrait en cas de danger (article L4131-1 Code du travail).
Comment connaître le texte exact de la convention ?
Texte intégral consultable sur Légifrance. L'employeur doit tenir un exemplaire à disposition (article R2262-1 Code du travail).
Sources : Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043, brochure JO 3144), accord paritaire de revalorisation 2026 du 17 décembre 2025. Code du travail (articles L1224-1, L3245-1, L4131-1, R2262-1). Code général des impôts (article 82). Jurisprudence Cour de cassation chambre sociale (Cass. soc. 9 mars 2022 n° 20-22.220 sur le temps de travail effectif). Barème URSSAF avantages en nature 2026. Publications CNAB, UNIS, FNAIM. Page mise à jour le 8 mai 2026.
